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[房产] 美国房市是否又到了泡沫期?

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发表于 9/11/2017 10:48:38 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
2007年前后,全美房价总价的中位数最高峰值达到了19.66万美元。这一峰值,也成了地产泡沫的写照。如果再往后,则是由美国发生的次贷危机引发全球金融海啸。
  
如今,往事已矣,当美国地产商们向前看时,2017年6月,一个意味深长的数据诞生了——全美房价总价的中位数涨至20.04万美元,这已经超过了当年泡沫时期的最高峰。为此,一些分析人士甚至提出了美国“房产泡沫2.0”的说法。
  
《每日经济新闻》记者就此数据背后的美国房地产市场现状,越洋采访了多方业内人士、学者,探究这一新高点的原因。当然,更重要的是,我们需要知道,这一次,买房的贷款是否“安全”。
  
近日,美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示,今年6月,全美房价总价的中位数涨至20.04万美元(约合人民币133.53万元),这是美国房价中位数史上首次突破20万美元,更一举超过次贷危机时的房价泡沫期最高峰(19.66万美元)。最近的趋势还表明,因“千禧一代”(1984年~2000年出生的一代)正大举购房,全美购房兴趣已逐步恢复至次贷危机前的水平。
  
种种情况似曾相识的情景也引发了疑问:美国房地产市场是否会再次出现泡沫?
  
《每日经济新闻》记者就此采访了全美住宅建筑商协会(NAHB)高级经济学家迈克·尼尔(Michael Neal)。迈克·尼尔显然并不担心,他表示:“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中。房地产市场的基本面依然强劲,低失业率和就业增长证明了这一点。”
  
美国麻省理工大学房地产研究中心的威廉·惠顿(William Wheaton)教授更是认为“事实恰好相反”。
  
需求激增推升全美房价中位数创新高
  
次贷危机爆发后,美国住宅市场经历了数年的休整,并于2012年正式步入回暖期,进入2017年,房屋买家旺盛的需求,加上不断萎缩的房屋库存,继续推高了房价指数:美国房价中值史上首次超过20万美元。
  
库存变紧的同时,房价上升,这让人很容易将库存减少的原因归结于待售房屋数量减少。但理由并非如此。
  
Zillow集团首席经济学家思文嘉·古德尔(Svenja Gudell)研究指出,目前美国挂牌的新屋数量依然处于整个经济复苏过程中的低水平。2017年6月,全美新挂牌56.1万套住房,这一数目与2016年6月的54.4万套、2015年6月的57.7万套相差并不大。
  
那么,房屋库存下降的原因何在?美国官方数据显示,今年6月,房屋库存同比下滑11.4%,局部地区的下滑更为明显:加州圣何塞市房屋库存同比下降39.4%,俄亥俄州哥伦布市则下降了32.9%。
  
事实上,不是房屋供给变少了,而是需求变得白热化:尽管房屋供给比率变化平稳,但是购房者却在以更快的速度买进。
  
房屋在市场停留天数(从挂牌到出售)的中位数,正出现趋势性下降,今年5月这一指标已下滑至73天。Zillow从2012年5月开始追踪该指标以来,这是最低的一次,也导致特定时间点可出售房屋的数量显得特别有限,并导致房价持续上涨。今年6月,全美房价中位数上涨至200400美元,同比涨幅达到7.5%。
  
全美住宅建筑商协会8月15日发布的数据显示,美国8月房产市场指数从预期的65升至68,7月该指数为64。该指数是通过对全美约900家住宅建筑商进行调查获得的,主要反映美国住房建筑商信心,以50为分岭线,超过该水平反映美国房地产市场前景看好。
  
那么,住宅市场的发展对美国经济的拉动作用是否明显呢?据介绍,在美国,住宅对GDP的综合贡献率一般为15%~18%,通常以两种方式实现,一种是住宅投资(平均占GDP的3%~5%),包括兴建单户住宅和多户型住宅、住宅改造、建造活动板房,以及经纪人费用;另一种是住房服务的消费性支出(平均约占GDP的12%~13%),包括总租金和由租房者支付的公用事业费,以及业主的估算租金(业主出租自有住房估计要花费的成本)和公用事业费。
  
“当我们处在经济复苏中时,房地产行业通常会扮演领头羊的角色。”罗森咨询公司董事长肯·罗森表示:“低利率通常会刺激房地产市场,并促进购房冲动。”
  
来自美国房地产经纪人协会的一项最新年度调查显示,截至2017年3月的12个月内,外国买家在美购房的金额达到1530亿美元,同比暴涨49%。中国是最大海外买家,其次为加拿大、英国、墨西哥和印度。
  
麻省理工房产教授:目前只是局部创新高
  
即使10年前房地产泡沫的高峰期,美国房价中位数最高也仅达到19.66万美元。
  
商业内幕(BusinessInsider)网站上一篇文章称,随着越来越多的年轻人进入房地产市场,带来的住宅需求稳步上升,市场的走向也只有一种方式——上行。
  
回顾当年的次贷危机,因为美联储毫无顾忌的宽松货币政策,导致了银行信贷的过度扩张。那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。2001~2005年,发达国家房价涨幅达到了近一倍,平均每年增幅达15%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多,房价越是看涨。
  
但是,到了2006年,形势发生了变化。美联储从2004年开始的连续17次加息,到此时利率飙升至5.25%,还贷的负担增加,很多人无法继续还贷,“次级”贷款客户大批破产。
  
如今,有房地产分析师认为,市场出现了一种趋势,类似于上述情况。
  
最近的趋势表明,千禧一代正在对住房市场进行投资,因此,全美购房兴趣已经恢复至2006年前的水平。对地产市场的兴趣增强,并不是一个坏兆头,2016年是房地产市场最好的一年,新屋销售达到了2007年以来的最高水平。
  
但这是否暗示了历史重演的可能性?
  
威廉·惠顿(William Wheaton)教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“就价格水平而言,如果看美国联邦住房金融局(FHFA)或者Case-shiller房价指数,你会发现,实际上只有少数美国大都市的房地产价格已经完全恢复,并正在创下新高。我要补充说明,这是以当前美元而不是持续美元购买力来测算的。旧金山、西雅图、达拉斯的房价可能处在新高水平,但芝加哥、华盛顿或纽约并非如此,或者说,大多数市场仍然低于以前的峰值水平。”
  
惠顿教授进一步解释,“由于这些市场中的大多数都存在长期向上的趋势,我们预计未来房价将出现一个新的峰值。次贷危机爆发至今,这个局面(新的峰值)仍未出现,这就暗示了美国房地产市场几乎没有什么可担心的。同样,几乎没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。房屋销售率略低于历史平均水平,待售的库存也同样如此,单户型住宅建造量是2005年的一半。所以,我并不担心地产泡沫会重复出现——事实恰好相反。”惠顿教授称,美国很多经济学家都希望看到房屋销售和建造继续增加,从而拉动目前缓慢增长的美国经济。
  
根据人口统计数据,国际会计师事务所毕马威的经济分析预测称,未来10年美国劳动人口将增加430万人。年轻成年人是房地产公司的最大潜在客户群体之一。这个在美国最大的年龄组别将导致家庭出现爆炸式的净增长,并催生单户和多户型房产的繁荣发展。

迈克·尼尔(Michael Neal)也向《每日经济新闻》记者表示,“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中。房地产市场的基本面依然强劲,低失业率和就业增长证明了这一点。”
  
如今美国房地产市场上,利率正在上升。2017年6月15日,美联储将基准利率从0.75%~1%提高至1%~1.25%,利率上升可能会降低首次购房的动力。然而,毕马威认为,高利率反映出美国经济保持健康势态,并可能是持续就业增长的迹象,从而可能导致更多的家庭形成,增加多户式公寓购买、零售和工业领域的交投活动。
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